上海的房子

上海的房子

王在田

一个月前的今天，一位老友来新加坡出差，在我家里小住。

各么就无话不谈。

各么就谈到了上海的房子——他老人家刚跟女友登记，正筹划买房呢。

各么上海楼市行情我就不多说了，大致复述一下我对这位海归朋友的当头棒喝:-)

1。关于消费和投资

先打个譬喻：一个穷人手里有一小笔积蓄，他应该拿去消费还是投资？应该买个钻石戒指回来供着还是买点新兴市场基金。

（顺口插一句：诸位看官，可别说钻戒与房产没有可比性。这年头钻戒已经不属于奢侈品，而是同房产一样属于“生活必需品”，乃是“刚性消费”：没有钻戒见证也就没有坚贞的爱情永恒的婚姻——真不知道一个世纪以前钻戒还没有被钻石矿主发明出来时，爱情与婚姻是在什么基础上存在的）

我想这么浅显的道理地球人都知道：应该先投资，而且尽早开始投资，再用投资的回报去消费。

那么，你把你那点积蓄都拿去付了首期，再把每个月收入的一多半拿去付按揭。你还剩下什么去投资？你这一辈子合着在给房地产商和银行打工？

2。关于买房之外的选择

你说：买房的的确确是刚性消费，不买房子我们俩住哪儿去，怎么结婚？

第一个方案：跟父母住

先别忙着对我冷笑。老兄：首先，住在父母那里是最便宜的解决方案；其次，你们俩都老大不小了，婚后很快就会有孩子——至于你们是不是奉子成婚，我这么厚道的人就不多问了——你们俩都有全职工作，孩子还不得交给父母带？我见过无数对小夫妻，虽然自己有房子，生了孩子后照样把房子空关，搬回去跟父母同住两三年；第三，大家都是独生子女，没有多少独立生活的经验，倘若直接自立门户，肯定会产生各种各样的矛盾冲突，生活品质也会下降。

至于两代人之间的关系。。。。。。老兄，做人总是苦尽甘来，等到孩子大一些，你手头也宽裕一些，那时再自立门户，你会更加珍惜两人世界——统计显示：婚后独居的小夫妻在最初五年内的离婚率要高于与父母合住的夫妻四倍。

第二个方案：租房子

我当然知道拿租金还按揭的大道理。在新加坡也许是这样，上海可不同。楼市浮肿的地方，租金必然低廉——纽约时报说：“在上海大约有六分之一的高级住宅是没人住的”——所以付按揭与付租金是完全不同的两码事。若是考虑到首付的机会成本，就更不划算了。我们来算这么笔帐：

你想买一百平米左右的房子，新政策规定，九十平米以上的房子首期得付30%以上，就算你的房子地段很差，总价只要一百万，首期你至少得付三十万，加上装修——租来的房子也许不用精装修，自己的产业可不一样——就算只有十万吧，你的沉没成本是四十万。如果你拿这笔钱来投资，这年头6%的回报率不算狠心吧？一年的收益就是两万四，每个月两千。如果再添两千，四千块钱在同样的地段难道还租不到一套类似的房子？

那你省下的是什么？一百万的房子三十年按揭的话每个月得付五千左右吧？租房子的话你只付两千，每个月就是三千块钱的差价，加上你摆脱房奴束缚后获得的自由！

别忘了，随着政府进一步升息（参见5。关于宏观走势），你的投资收益将和住房按揭同步升高，也就是说：利息每升一个点，租房的话你就可以多省两个点。

更别忘了，就算不考虑现在是楼市高位——许多人强迫自己不承认这一点——中国的房产证只有七十年的年限，七十年后，你的房产价值为零，而你的投资——你硬要说这笔钱你享受不到我也没有办法。

第三个方案：买小单位

什么？人生要简单明快，要尽量一步到位，直接买一套大单元？

那我们就谈谈“一步到位”。

3。关于一步到位

老兄我先问你：你的收入能一步到位吗？

不现实吧？那为什么消费却要一步到位呢？

循序渐进、量入为出是人生的基本规律，有多少实力办多少事情，在人生不同的阶段做不同的事情，勉强不来的，否则只能是自找苦吃。

拿买房子来说，你一对小夫妻，买那么大的房子，也许五年十年后需要——你大概需要两个孩子的房间、书房、音响室、酒窖。。。。。。你认为反正总是要买的，就一步到位直接买好——但问题在于：以你现在的生活水平还用不上吧？那为什么现在就要悉数买下，多付给银行五年十年的利息？你平素的精明哪儿去了？

为什么不能量力而为：结婚时买套两室一厅的经济适用房；十年后当你的事业不断攀升时换成公寓；如果顺风顺水的话考虑买排屋或者乡间别墅；等到退休了、子女离开身边后，拿来做再抵押，或者卖掉大房换小房，总之下半辈子的开销不用担心了。

最后，老兄，我坚信：以你的本事，这辈子绝不会失败到只买一次房子！

4。关于城里和乡下

老友说：他太太的梦想是在淮海路边买套房子，这样逛街血拼比较方便。

我听完一愣，差点冒出一句伤感情的话：这样的太太你老兄也有胆量娶回来？

各么我又不傻，毕竟没有说出口，继续苦口婆心地劝说：

在静安区就算只买一套两室一厅的房子，同样这笔钱拿去浦东，拿去外环，起码可以买两倍面积的房子吧？

贤伉俪究竟如何定义生活品质？是挤在闹市，享受噪音、废气和堵塞的交通，还是跳出藩篱，住在郊区，享受田园风光、海阔天空？咱们都在美国混过，洋人是中产阶级住在城里，贫民住在郊区，还是倒过来？

拿你来说，你老兄公司在张江，如果我是你的话，我就在张江以北以东以南买房子，总之离市区越远越好；如果荷包丰裕的话，我会考虑在南汇买一栋乡间别墅，实现你所谓的“一步到位”。

什么？南汇太远？从洋山深水港过来的高速公路打通浦东南北，从南汇到张江开车不到二十分钟。更何况，从投资角度考虑，今天的南汇就相当于十年前的浦东新区，在那里置地是很有升值潜力的。这句话我放在这里，咱们慢慢看。

5。关于宏观走势

最后简单谈谈我对楼市基本面的看法。

先回顾一下：上海乃至全国房地产市场的井喷是如何造成的？

截至到2004年十月底，中国九年没有上调贷款利率，十年没有上调存款利率，造成实际利率为负，也就是利率低于通货膨胀率。

由于负利率，融资成本极低，导致大量游资（比如驰名海内的温州炒房团）寻找项目，加上海外涌入的热钱，共同盯住了房地产这一无本万利的行当。房地产投资过热带动了原材料价格上扬，引起新一波的价格上涨，进一步压低实际利率；原材料价格上扬又反过来推动房产价格上涨，造成市场恐慌和投机心理；最后，同样是由于负利率，导致住房信贷的扩张，大家争相贷款购房——利息低月供少嘛。

可是，现在情况不一样了。

中国政府目前的货币政策是什么？升息与人民币升值。

升息不用我多说，大家都明白：它提高了资本的“成本”，不仅控制了经济过热、遏制原材料价格涨势，也提高了住房信贷的“价格”，也就是炒房的成本。

人民币升值呢？我们知道：汇率变化的最终结果主要体现在国内价格水平的调整上。从中长期来看，汇率变化与价格水平的变化具有替代关系，贬值将增加通胀，而升值将减少通胀。

说到这里，诸位看官一定看透了其中奥妙：利率升高、通胀减少，央行两手政策的共同点就是着眼于消灭负利率，从而从根本上摧毁催发房地产市场虚热的温床。

那你还觉得应该赶快把钱投到房地产市场，去帮房地产商救市，帮银行解套吗？

我们毕竟不全是东北银。